Nakup gradbene parcele

Na kaj je treba biti pozoren pri nakupu parcele za gradnjo hiše

Če iščete parcelo za gradnjo vaše družinske hiše verjetno ste že opazili, da je stvar bolj zapletena, kot izgleda na prvi pogled. Večina ljudi ne kupuje parcel vsak dan, in za njih je nakup nepremičnine življenjska investicija, za katero bodo dali večino svojih prihrankov. Ravno zaradi tega je zelo pomembno, da smo zelo pozorni pri nakupu, ker lahko pride do zapletov, ki vas lahko drago stanejo ali pa so zelo težko rešljivi. Zato je boljše, da se z morebitnimi težavami seznanimo čim prej. V tem članku boste našli nekaj pomembnih točk, na katere morate paziti pred nakupom parcele, kjer misliti kasneje zgraditi vašo hišo:

1) Opozorilni znaki pri prodajalcu:

Bodite posebej sumničavi, če se prodajalcu zelo mudi, če ne zna odgovarjati na vsa vaša vprašanja, če je cena nepremičnine nenormalno nizka brez očitnega razloga, če želi sam napisati in podpisati pogodbo, če zahteva od vas denar zelo hitro in v gotovini, če vam ne pokaže osebnega dokumenta ali nekaterih dokumentov o parceli…

2) Nepremičnina naj bo brez bremen:

Seveda lahko zaupate vaš nakup nepremičninskemu agentu, ki bo preveril pravno stanje parcele in za njega odgovarjal s svojim zavarovanjem. Pri izbiri nepremičninskega agenta bodite pozorni na to, ali sploh ima licenco in če jo ima, kakšno. Provizije nepremičninskih agentov so običajno od 1 do 2 % vrednostni nepremičnine.

Če se lotite nakupa v lastni režiji boste morali pregledati pravno stanje nepremičnine sami.

Najprej zahtevajte zemljiškoknjižni izpisek za parcelo, ki jo nameravate kupiti. Izpisek naj bo čim novejšega datuma. Sami ga lahko pridobite brezplačno na spletni strani zemljiške knjige, (to so javni podatki). V nekaterih primerih je potrebno iti osebno na sodišče kraja, kjer se parcela nahaja. Nekatere nepremičnine niso vpisane v zemljiški knjigi, a večinoma gre v takih primerih za stanovanja (v tem primeru je treba preveriti celotno verigo pogodb do sedanjega lastnika in zemljiškoknjižni izpisek parcele, na kateri stoji stavba, za kar se priporoča strokovna pravna pomoč).

V zemljiškoknjižnem izpisku preglejte, da ni nobenih plomb ali pravic tretjih oseb: hipoteke, služnosti … v primeru kakršnekoli obremenitve se priporoča posvet s strokovnjakom.

V kupoprodajni pogodbeni naj bodo podatki o nepremičnini enaki, kot so napisani v zemljiški knjigi. Preverite številko parcele (če na parceli stoji hiša pa tudi številko stavbe), katastrsko občino, površino zemljišča, imena sedanjih lastnikov, naslov ipd. Preverite tudi dogovorjeno ceno parcele. Ko boste imeli overjeno pogodbo ne pozabite na to, da morate vpisati svoje lastništvo v zemljiško knjigo.

Če na parceli obstaja že kakšna hiša bodite pozorni na to, da morajo vse hiše zgrajene po letu 1967 imeti gradbeno dovoljenje. Prodajalec vam ga mora pokazati, drugače je možno, da boste kupili črno gradnjo in postali odgovorni zanjo.

3) Parcela mora biti zazidljiva, z možnostjo gradnje take hiše, kot si jo želite:

Od prodajalca zahtevajte čim novejšo lokacijsko informacijo, s katero boste ugotovili:

Ali je parcela sploh zazidljiva (naj ne bo namenjena kmetijstvu, gozdu, itd.)

Kakšna je namenska raba parcele (kaj se da tam zgraditi): hišo, šolo, športno dvorano?

Kakšne so zahteve občine glede oblike hiše na tej parceli (ali je morda obvezno, da ima moja hiša dvokapno streho sive barve? Koliko nadstropij lahko ima itd.)

Preverite tudi:

Kateri priključki so že na parceli, kateri pa je možno pripeljati do parcele (tudi kje se nahajajo in čez katera tuja zemljišča jih bo treba napeljati): vodovod, kanalizacija, elektrika, telefon …

Ali je dostop do parcele sploh možen? Čez občinsko cesto ali služnostno cesto? Ali bo parcela dostopna v primeru snega? Ali boste morali sami zgraditi dostopno cesto, v tem primeru, čez katere parcele in čigave so?

Ali obstajajo kakšne služnosti čez parcelo? Ali ima nekdo pravico do prehoda,  dovoza, parkiranja, polaganja kablov … čez vašo bodočo parcelo?

Naklon: parcele v naklonu so načeloma cenejše, ker je gradnja na njih dražja. Parcelo je tudi težje izkoristiti v celoti. Posebej je treba paziti, če je naklon proti severu, ker bo hiša bolj temna in mrzla in bodo stroški za ogrevanje višji.

Osončenje: tudi če je parcela ravna ali nagnjena proti jugu ima lahko drevesa, hribe ali sosedne stavbe, ki ji delajo senco,

Ali se parcela nahaja na poplavnem območju?

Ali je teren plazovit?

Kakovost tal: skalnata tla včasih potrebujejo miniranje pri izkopu, medtem ko je npr. na Ljubljanskem barju potrebno zelo globoko pilotiranje,

Bližina motečih dejavnosti, kot so avtoceste, klavnice, daljnovod, farme …

Nevarne dejavnosti na parceli, ki so se odvijale v preteklosti, posledica katerih pa je lahko npr. onesnaženje zemlje s kemikalijami

4) Faktorji, ki so lahko pomembni za vašo konkretno situacijo:

Bližina javnega prometa,

Šole, vrtci, trgovine …

Kakšen bo promet zjutraj, ko se boste peljali v službo,

Kakšni so sosedi (priporočam, da greste nekajkrat na sprehod po okolici ob različnih urah ter ob različnem vremenu in seveda, da se malo pogovarjate z bodočimi sosedi, če jih srečate),

4) Dotatni stroški ob nakupu parcele za gradnjo hiše

Na občini se pozanimajte, koliko bo znašal komunalni prispevek,

Če na parceli stoji kakšen objekt, ne pozabite na stroške obnove ali morebitne rušitve,

Seveda ne pozabite na stroške projekta za pridobitev gradbenega dovoljenja (PGD).